Khi so sánh giá căn hộ, người mua thường lấy tổng giá chia cho diện tích để ra đơn giá trên m². Nhưng nếu hai dự án dùng hai cách tính diện tích khác nhau, phép so sánh đó sai ngay từ đầu. Bài viết giải thích diện tích tim tường và thông thủy, cách quy đổi ước lượng và những gì cần kiểm tra trên hợp đồng.
Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường (còn gọi là diện tích xây dựng) được đo từ giữa bức tường chung giữa hai căn, và từ mép ngoài tường bao. Cách đo này tính cả phần tường, cột nằm trong căn. Đây là con số lớn hơn và hay xuất hiện trong tài liệu quảng cáo.
Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy (diện tích sử dụng) là phần diện tích thực sự dùng được, đo theo mép trong của tường bao, tường ngăn căn hộ. Diện tích này thường bao gồm cả tường ngăn bên trong căn và ban công, lô gia (tùy quy định từng thời kỳ và cách ghi của hợp đồng), nhưng không tính tường bao, tường chung, cột và hộp kỹ thuật.
Theo quy định quản lý nhà chung cư, diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng mua bán và trên Giấy chứng nhận là diện tích sử dụng (thông thủy). Khi đối chiếu cụ thể, hãy đọc định nghĩa diện tích ngay trong điều khoản hợp đồng.
Chênh lệch giữa hai cách tính là bao nhiêu?
Không có tỷ lệ cố định. Chênh lệch phụ thuộc độ dày tường, số lượng cột, vị trí căn (căn góc thường có nhiều tường bao hơn). Trong thực tế, diện tích thông thủy thường nhỏ hơn tim tường khoảng vài m² với căn hộ nhỏ. Cách duy nhất chính xác là xin bản vẽ mặt bằng căn có ghi kích thước.
Vì sao điều này ảnh hưởng tới giá?
Giả sử một căn có tổng giá X đồng:
- Nếu chia cho diện tích tim tường (lớn hơn), đơn giá trên m² trông thấp hơn.
- Nếu chia cho diện tích thông thủy (nhỏ hơn), đơn giá trên m² cao hơn.
Cùng một căn nhưng “giá trên m²” có thể khác nhau đáng kể. Khi so sánh hai dự án, hãy đưa về cùng một cách tính, tốt nhất là thông thủy.
Checklist kiểm tra diện tích trước khi ký
- Bảng giá ghi diện tích tim tường, thông thủy hay cả hai?
- Hợp đồng định nghĩa diện tích sử dụng gồm những phần nào (ban công, lô gia, tường ngăn trong)?
- Có điều khoản xử lý chênh lệch diện tích khi bàn giao không? Chênh lệch bao nhiêu phần trăm thì điều chỉnh giá?
- Bản vẽ mặt bằng căn có ghi kích thước từng phòng không?
- Có được đo kiểm thực tế khi nhận bàn giao không?
Áp dụng với các dự án đang mở bán ở Đức Hòa
Ví dụ, chủ đầu tư dự án Dragon Homes công bố diện tích căn 1PN khoảng 42–46 m², 1PN+ khoảng 53–56 m², 2PN khoảng 66–69 m², nhưng tài liệu hiện có chưa ghi rõ là tim tường hay thông thủy. Người mua nên đặt câu hỏi này với nhân viên tư vấn và yêu cầu trả lời bằng văn bản hoặc bản vẽ.
Nếu bạn đang cân nhắc giữa 1PN+ và 2PN, xem thêm bài Căn hộ 1PN+ là gì.
Bài viết mang tính phổ biến kiến thức. Khi ký hợp đồng, căn cứ vào điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật hiện hành; trường hợp phức tạp nên hỏi luật sư.
Pingback: Căn hộ 1PN+ là gì? So sánh với 1PN và 2PN