Căn hộ hình thành trong tương lai là căn hộ đang xây hoặc chưa xây xong tại thời điểm bạn mua. Hình thức này giúp người mua thanh toán dần theo tiến độ, nhưng rủi ro cũng nằm ở chỗ bạn trả tiền cho thứ chưa tồn tại. Bài viết phân biệt các loại giấy tờ thường gặp khi “xuống tiền” và đưa ra danh sách hồ sơ nên xem, căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024).
Giữ chỗ, đặt cọc và hợp đồng mua bán khác nhau thế nào?
| Loại | Bản chất | Mức độ ràng buộc |
|---|---|---|
| Phiếu giữ chỗ (booking) | Thỏa thuận dân sự để được ưu tiên chọn căn khi mở bán | Thấp; chưa xác lập quyền mua một căn cụ thể |
| Thỏa thuận đặt cọc | Bảo đảm cho việc ký hợp đồng mua bán | Luật giới hạn: chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh |
| Hợp đồng mua bán | Xác lập quyền và nghĩa vụ mua bán một căn cụ thể | Cao nhất; gắn với tiến độ thanh toán và bảo lãnh |
Với phiếu giữ chỗ, hãy đọc kỹ điều kiện hoàn tiền: hoàn trong bao lâu, có mất phí không nếu không mua, ai ký phiếu (chủ đầu tư hay đơn vị phân phối).
Khi nào dự án được bán căn hộ hình thành trong tương lai?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trước khi ký hợp đồng mua bán (và trước khi thu tiền đặt cọc), dự án cần đáp ứng các điều kiện chính sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyết định giao đất/cho thuê đất cho dự án.
- Có hồ sơ dự án, quy hoạch chi tiết được phê duyệt (thường là quy hoạch 1/500).
- Có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp).
- Có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà.
- Có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.
- Có văn bản bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua.
- Dự án không bị kê biên, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Trong đó, văn bản thông báo đủ điều kiện bán (mục 5) là “chốt” quan trọng nhất, vì cơ quan nhà nước chỉ ra văn bản này khi các hồ sơ khác đã đủ.
Tiến độ thanh toán bị giới hạn ra sao?
- Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm tiền đặt cọc.
- Các lần sau theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng (người mua trong nước).
- Trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Các mức trên là quy định chung theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Hãy đối chiếu văn bản luật hiện hành và hợp đồng cụ thể; trường hợp phức tạp nên hỏi luật sư.
Cách tự kiểm tra trong 15 phút
- Yêu cầu bản chụp văn bản thông báo đủ điều kiện bán và Giấy phép xây dựng, ghi lại số và ngày ký.
- Kiểm tra tên chủ đầu tư trên giấy phép trùng với bên bán trên hợp đồng.
- Gọi tới ngân hàng bảo lãnh để xác nhận dự án có trong danh sách bảo lãnh.
- Đọc mẫu hợp đồng: điều khoản phạt chậm bàn giao, xử lý chênh lệch diện tích, quyền đơn phương chấm dứt.
Muốn hiểu rõ vai trò của ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng cho vay, xem bài Ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng tài trợ vốn.
Áp dụng với Dragon Homes
Chủ đầu tư dự án Dragon Homes (Công ty Cổ phần Địa ốc One Vision) công bố dự án đã có quy hoạch 1/500 và Giấy phép xây dựng, khởi công ngày 15/04/2026. Theo báo Diễn đàn Doanh nghiệp, BAOVIET Bank là ngân hàng bảo trợ của dự án.
Lưu ý: TVH đang đối chiếu số hiệu Giấy phép xây dựng, văn bản thông báo đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh. Trang dự án sẽ cập nhật khi có văn bản gốc.
