Phối cảnh đẹp chỉ quyết định cảm xúc lúc mua. Sau khi nhận nhà, chất lượng sống hằng ngày – thang máy chạy ổn không, hồ bơi có sạch không, bảo vệ có kiểm soát người lạ không – phụ thuộc phần lớn vào đơn vị quản lý vận hành. Bài viết giải thích đơn vị vận hành làm gì, các khoản phí liên quan và 6 câu hỏi nên đặt ra từ khi chọn mua.
Đơn vị quản lý vận hành chung cư làm gì?
- An ninh: kiểm soát ra vào, camera, bảo vệ, quản lý bãi xe.
- Kỹ thuật: vận hành, bảo trì thang máy, máy phát, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Vệ sinh, cảnh quan: khu chung, hồ bơi, cây xanh, thu gom rác.
- Dịch vụ cư dân: tiếp nhận phản ánh, thông báo, hỗ trợ thủ tục sửa chữa căn hộ.
- Tài chính: thu phí dịch vụ, báo cáo thu chi định kỳ.
Phí quản lý và kinh phí bảo trì khác nhau thế nào?
| Khoản | Đóng khi nào | Dùng để làm gì |
|---|---|---|
| Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung | Một lần, khi mua (2% giá bán căn hộ, chưa gồm thuế) | Sửa chữa lớn phần chung: mái, kết cấu, thang máy, hệ thống kỹ thuật |
| Phí dịch vụ quản lý vận hành | Hằng tháng, tính theo m² | Chi phí vận hành thường xuyên: bảo vệ, vệ sinh, điện chung, nhân sự |
Kinh phí bảo trì 2% được chuyển vào tài khoản riêng và bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư sau khi thành lập. Mức phí dịch vụ hằng tháng do các bên thỏa thuận, thường được quyết định tại hội nghị nhà chung cư, trong khung giá do địa phương ban hành.
Quy định chi tiết về quản lý, sử dụng nhà chung cư có thể được cập nhật. Hãy đối chiếu Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn hiện hành.
6 câu hỏi nên hỏi trước khi mua
- Đơn vị vận hành là ai, đã vận hành những dự án nào? Đến tận nơi xem một dự án họ đang quản lý.
- Phí dịch vụ dự kiến bao nhiêu/m²/tháng? Gồm những gì, chưa gồm những gì (gửi xe, hồ bơi, gym).
- Phí có được cố định trong năm đầu không? Khi nào được điều chỉnh, theo cơ chế nào.
- Tiện ích nào miễn phí, tiện ích nào thu phí riêng?
- Quy định cho thuê căn hộ (ngắn hạn, dài hạn) và đăng ký tạm trú cho người thuê.
- Ai vận hành sau khi thành lập ban quản trị? Cư dân có quyền chọn lại đơn vị vận hành không.
Vì sao vận hành quan trọng hơn ở khu công nghiệp?
Ở khu vực có nhiều lao động nhập cư và chuyên gia như Đức Hòa, căn hộ thường có tỷ lệ cho thuê cao hơn. Khi cư dân thay đổi thường xuyên, một đơn vị vận hành có quy trình đăng ký cư trú, kiểm soát ra vào và xử lý phản ánh rõ ràng sẽ giữ được trật tự và chất lượng sống cho người ở lâu dài. Bối cảnh nhu cầu nhà ở khu vực xem tại bài Nhu cầu nhà ở Đức Hòa theo vòng đời.
Ví dụ: Dragon Homes chọn DKRA Living
Dự án Dragon Homes ký kết với DKRA Living làm đơn vị quản lý vận hành. Theo tài liệu chủ đầu tư, DKRA Living hoạt động từ năm 2018, đã triển khai hơn 30 dự án, và tham gia chuẩn bị tiêu chuẩn vận hành từ khi dự án còn trên công trường.
Lưu ý: Mức phí quản lý dự kiến của Dragon Homes chưa được công bố.
